“住宅70年大限”要有说法了? 第113期

2016-11-29 14:02   作者    编辑 李红英(QN0016)

11月27日,中央首次发话“产权保护”,为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。最受广大人民群众关注的“住宅70年大限”要有说法了?“70年”大限是怎么来的?在自动续费操作上目前有哪些模糊之处?“温州事件”仅是个例么?我国房屋产权到期续约之路怎么走,专家有何建议?

“住宅70年大限”要有说法了?

是的!《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下称《意见》)于11月27日正式对外公布。《意见》明确,研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。 这一举措,或将解决“土地使用权到期后如何自动续约”这笔糊涂账。

事实上,今年2月,全国启用统一不动产簿证,实现对全国个人住房信息的“摸家底儿”,被视为落实《物权法》的要求。当时,中国社会科学院研究员杨重光就曾表示“随着不动产登记推进,登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰,依法改革任务也会更明确。”此次中央发话“产权保护”为进一步详细《物权法》指明了方向。

“70年”大限是怎么来的?

详化土地使用权到期后续期的法律安排,先得知道我国住宅用地的“大限”说法是怎么来的?为什么是“70年”?

目前普遍的说法是,始于英国殖民时期的“香港经验”。而这“香港经验”不得不提到的一个人就是霍英东。 

在相关报道中曾记录了这样一段故事,1981年10月12日,一位中央领导到中山温泉宾馆视察。对着一片优美亮丽的新房子,霍英东跟他讲到住房问题:“人一出生,国家就欠他一套房。怎么得了?职工分了房,又不是自己的。工作一调动就要搬走,死后更不能留给儿女。每人一套房是国家的沉重负担。国家和个人,两头都难做。这是计划经济最不成功的一个例子。香港也曾试行分房制。香港大学校长黄丽松分了房,死后房价不知涨了多少倍,用全部退休金也买不起。他的儿子只好搬走。”接着霍英东就向他当面提出搞商品房和土地有偿使用建议。

霍英东的建议,1988年被正式采纳。当时人大通过决议,土地有偿使用期限定为70年。这70年的“大限时间”,也是从霍英东建议的“99年”、“也可以75年”中来。其中的“99年”来自于界限街以北的批租土地,而“75年”则是当时港府在界限街以南的批租年限,中国最终为住宅选择了比75年更短一些的70年,而其他类型的土地年期则更短。

1990年5月19日,国务院颁布55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》),开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。《条例》规定:居住用地出让年限最高为七十年。

曾参与起草1988年版《上海市土地使用权有偿转让办法》并协助中国首例土地使用权转让境外招标案的梁振英多年前接受采访时谈到:“八十年代初期,中国重视意识形态,国家不能出卖土地,但商人及市民对土地需求殷切,遂建议效法香港实施批租。”

《朱镕基上海讲话实录》记叙了1990年3月14日,时任上海市委书记朱镕基会见梁振英时的谈话摘要,朱镕基说:“现在上海人民迫切需要解决的一个问题,是住房问题……借鉴香港、新加坡解决居民住房问题的做法,无非是国家、企业、个人一起上。让个人也投点资用于造房、购房,像买彩电分期付款一样,把短期信用回笼变为长期住宅投资。上海有条件这样做,关键是住房建设的各个环节要提高效益、降低造价……为此,要向梁先生请教香港筹集资金解决住宅问题的办法。”

《物权法》在自动续费操作上目前有哪些模糊之处?

在我国的改革实践中,土地改革制度经历了一个从无法可依到有章可循的过程。2007年颁布的物权法是这一领域最为重要的立法,其意义在于明确了私人对其合法的房屋享有所有权。这意味着即便土地使用权到期了,房屋所有权也不容剥夺,同时,住宅用地续期无须申请而自动续期。

然而,物权法在自动续期的操作上却留下了一些模糊之处:

◎住宅建设用地使用者往往为较为分散的业主,政府有无义务帮助他们实现自动续期?

◎是否需要缴纳土地出让金?缴纳标准如何?

◎若是部分业主不愿缴纳土地出让金该如何处理,是否会影响到其他业主?

◎非住宅建设用地续期又该如何操作?

这些模糊之处,目前已经影响到群众的生产和生活。一方面,“无恒产则无恒心”,土地“70年大限”的隐忧一直盘桓在人们心头,这既不利于产权制度的落实,也让人们因为担忧在到期后缴纳难以承受的高额出让金而处于惶惶不安中。另一方面,也为相关市场交易行为埋下了纠纷隐患。

2016年4月,温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期,面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇。

温州当地媒体报道称,2012年10月,安徽人王女士花近百万在温州市区买了一套75平方米的二手房。2016年3月底,她想出售这套房时,却被告知,这套住房的土地使用年限只有20年,目前房屋土地使用权已过期,需先支付超过30万元的土地出让金为土地续期才可进行交易,而这套房子的市售价格也才65万元。

温州市土地登记交易中心的工作人员的解释是,如果还没过期,可以在转让时按照优惠价(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金,重新取得70年土地使用权。一旦过期,就只能全额缴纳土地出让金。

法制日报当时就此类案件进行评论,直指温州国土局试图以方便群众之名敛财。据当年参与立法的中国社科院法学专家孙宪忠研究员介绍,对土地使用权70年到期以后怎么办的问题,当时就争议很大,绝大多数的意见是,土地使用权到期后,只交象征性的费用即可自动续期。为搁置争议,让物权法尽快出台,当时便采取了模糊立法。但在温州市国土局,正如他们自己所承认的,由于对如何续期“无法可依,无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便”“基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,重新签订合同,重新收费。

“温州事件”仅是个例么?

我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年,距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限,地方政府提出的理由主要有三类:

——在政策范围内调整。温州市国土局称,该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择给予办理出让手续。

地方国土部门称,土地使用年限降低,可减少缴纳相应的土地出让金,在一定程度上可降低房价,让利给终端消费者。

——方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50时称,因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主,一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限,势必会出现一栋建筑中,商业、住宅出让终止时间不一致的情况,带来处置困难。

——先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前,已在国有土地使用权出让上先试先行,出现了部分遗留问题。

除此之外,还有部分住宅用地是因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。

我国房屋产权到期续约之路怎么走?

有报道认为,这次《意见》的发布传递了一个重要信号,即对于“个人住宅土地使用权到期后政府会收回”的担心是不必要的。

那么土地使用权到期之后,自动续约到底该怎么续?小编搜集了目前一些地方的做法和有关学界的声音。

首先必须要明确一点,我们为什么要续期?续的是什么?

一、政府出让建设用地给开发商是有期限的,住宅用地的使用期限最高是70年,当业主购买房屋后,开发商同时将开发用地的土地价格全部转嫁给业主。

二、续的是住宅土地的使用权,房屋所有权是永久性的。

在一些已经出现土地使用权到期案例的城市,他们是怎么做的?

温州

全额缴纳土地出让金

参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

如果还没过期,可以在转让时按照优惠价(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金,重新取得70年土地使用权。一旦过期,就只能全额缴纳土地出让金。

青岛

暂时搁置问题,房屋交易一切照旧

今年4月,记者探访青岛土地使用期“撞限”小区时发现,目前小区尚未解决土地使用权的难题,但并不妨碍小区的出售和租住。青岛市黄岛区阿里山小区一期业主王先生回忆,他在1995年以每平米1000多元的价格买下,土地使用权于2011年到期,目前均价为每平方米七千元左右,自己的土地使用权只有20年,“当时土地已经到期了,但大家也没有怎么说,当地房管所也可以过户、交易,只有去银行贷款时,可能会贷不了款。”

青岛市黄岛区不动产登记中心表示,确实阿里山小区有出现土地使用权到期的情况,但因为遵循以前的《土地法》,目前还没有相关政策处理这一问题。“当时的《土地法》写着土地到期就要续,但怎么续,钱给哪个部门,按什么比例续,都没有细则。”该名工作人员称,阿里山小区是住宅小区,目前小区内房子的交易和抵押都没有问题,只需在交易和做抵押时,写一份知道土地到期的知情书。

深圳

补交地价的35%签订土地出让合同

据深圳当地媒体报道,日前,深圳市规土委第一直属管理局收到了福田区长城大厦6栋一套80.6平方米业主的一份关于补交地价延期的申请。相关资料显示,该房产用途为住宅,土地使用年限为50年,从1985年5月28日起至2035年5月27日止。

报道称,该业主已于今年3月9日付清上述房地产延续土地使用年限的地价款44940元,经过规土委第一直属管理局批准,该房地产的土地使用年期延至70年,即从1985年5月28日起至2055年5月27日止,性质仍为市场商品房,其他要求按《房地产证》登记不变。业主可以据批复向市不动产权登记部门完善产权登记手续。

深圳市规土委方面介绍,就深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的20年使用权的经营性用地日前陆续到期的情况,2004年4月23日,《深圳市到期房地产续期若干规定》发布施行,并明确上述用地在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同,在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

香港

土地自动续期,续期每年缴纳新地税

香港的到期土地续期处理主要由《政府租契条例》、《新世界土地契约(续期)条例》。处理方式是土地自动续期,期限同上一次土地批租年限。续期不需补交地价,仅需每年缴纳新地税,标准为年度差饷的3%。

差饷实际上就是房产税。金额主要按土地价值、房产价值或物业租值根据一个比例作为计算,由政府向房屋或土地的拥有者征收。

专家建议 续期不应收费

法学界专家4月20日在中国人民大学开研讨会探讨住宅土地使用权如何续期。

参与民法典编纂的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新介绍,研讨会上提出了关于住宅建设用地使用权续期的几项意见:一、凡是不满70年的住宅建设用地使用权,到期后必须都续期到70年;二、住宅建设用地使用权70年到期后,经过自动续期,相当于这个权利是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,使这个权利变成一个永久性的建设用地使用权,国家不应在续期时继续收费;三,到期后经过自动续期变成永久性住宅建设用地使用权后,应当确定土地使用权人与国家作为土地所有权人之间的关系,可以考虑收取必要的、不是过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

对于没有达到70年最高期限续期至70年的,是否应当补交出让金,应当考虑到:一是70年的使用期限和20年等不足70年的期限不同,出让金的数额应当是不一样的;二是政府出让20年的土地使用权,续期如果不补交出让金,政府的利益有损失;三是如果20年等期限的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金,对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言,是不公平的。因此,20年的期限届满自动续期的,业主应当补交20年与70年土地使用权期限的出让金差价。

应当注意的问题是,在政府出让土地使用权时,确定20年期限与70年期限之间的价格,并非按照一年一年计算,因此,实际上20年期限与70年期限并非一年一年的计算,确定差额。应当按照当地当年出让70年土地使用权与20年使用权的差额计算,更为准确。超过当年出让70年土地使用权的出让金价格补交出让金的,也是不正确的,是侵害了业主的合法权益。

策划/执行:巢晶

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