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《北京市物业管理条例》来了,业主应该知道哪些事?物企应该准备啥?

2020-05-01 10:28 千龙网

从5月1日起,北京市正式实施《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)。 

近年来,城市化进程加速推进,越来越多的小区拔地而起,物业纠纷随之增多,并引起社会广泛关注。2020年5月1日,《条例》取代2010年10月1日施行的《北京市物业管理办法》。对物业服务企业来说,需做好哪些准备?对小区业主来说,会有哪些新变化呢? 

关注点1  对物业服务企业来说,需做好哪些准备?

引入广告用于电梯轿厢装修

两部同年代的旧电梯,一部电梯轿厢表面已见划痕,一部电梯轿厢表面如镜子一般光亮,轿厢灯光也更为柔和。“这是我们给业主展示的装修样板。”胡松说。

东湖湾西区建成已有11年,西区11栋楼内的电梯轿厢“容貌”已大不如前。怎么维护?“电梯轿厢装修不属于‘大修’范畴,不可以动用专项维修资金。”胡松说,条例起草、征求意见时给了项目灵感,“可以‘以业养业’,引入电梯广告,再将广告收益用于电梯轿厢的装修。”

2019年,项目部邀请东湖湾西区的业主,以楼栋为单位,向业主讲述引入电梯广告用以装修轿厢的想法,征求业主的意见。经过初步沟通,大家都同意这一想法。“我们测算过,每部电梯每年的广告收益能有6000元,刨除能耗成本和管理成本后,3年的广告收益就能装修一部电梯轿厢。”胡松说,5月1日条例正式实施后,项目部便计划启动业主表决程序,“我们也按照条例规定修改了部分规章制度,将公共收益单独列支变为公共收益单独列账。”

综合执法机制进了社区

“物业服务企业的‘春天’要来了!”这是条例表决通过时,记者在朋友圈中看到的一句话。在长城物业北京物管分公司总经理张永谦看来,条例解决了过去《北京市物业管理办法》规定不明确的问题,对物业行业确实是重大利好。

张永谦列举,条例推动建立了综合行政执法机制,由街乡根据行政执法事项清单依法行使行政执法权。这样,诸如业主私搭乱建、占用消防通道、侵占绿地停车等违法违规行为,就可由相关部门进社区执法。条例也厘清了专业运营单位与物业企业之间的相关责任界定,明确物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业的相关管线及设施设备发生故障、不能正常使用的,由专业运营单位承担维修及养护责任。

“物业管理委员会这一新事物的出现,也有利于社区的长期健康发展。”张永谦提到,长城物业在北京服务着72个住宅小区,其中有业委会的小区仅30%。许多涉及到需全体业主表决的事件,如审核专项维修资金使用方案等,就无人牵头,物业企业常常需要请居委会来牵头。“物业管理委员会的成立将会有效弥补业委会的部分职能,在业主与物业企业间搭建起良性沟通机制。”

严格公示制度便于业主监管

有利好,也有压力。条例中对物业服务企业也提出了新的监管要求。比如,市住建主管部门将根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,对物业服务企业实施分类监管,建立激励和惩戒制度,也就是“红黄牌”制度。物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新包括物业服务标准、物业收支情况等八大类信息。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接;拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

“条例规定的物业企业必须公示的内容与过去相比有很多增加。”北京物业管理协会法务部主任刘立华表示,由于物业管理长期存在信息不对称的问题,造成业主对物业企业的不理解、不信任。过去虽然有对物业企业公示物业费收支情况的规定,但很多业主反映看不到,同时业主关心的公共收益问题的公示情况也不理想。新规有利于对业主知情权的保护,也方便业主监督物业企业的服务,有助于避免一些与此相关的物业管理纠纷。

关注点2  对小区业主来说,会有哪些新变化?

“业主”身份的判断

根据《条例》的规定:房屋的所有权人是业主,其次,公房尚未出售的,产权单位是业主,已经出售的,购房人是业主。北京地区有许多的公房,这些公房大多数属于职工的福利分房,这些房屋有的进行了房改,出售给职工,有些虽然未进行房改,但是职工一直居住,对于上述房屋的业主身份的界定,《条例》也进行了明确,以房屋是否出售作为节点来判断业主是产权单位还是购房人。

再次,业主还包括:一是尚未登记取得所有权,但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;二是因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;三是因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;四是因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;五是其他符合法律法规规定的单位或者个人。

维护业主权利 知情权行使有保障

为充分保障业主知情权的行使,《条例》给物业公司或其他物业服务人设定了公示的义务,明确规定了物业服务人应当公示的信息:

一是上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主交纳了物业费,对于交纳的物业费,物业公司是如何使用的,收入多少,支出多少。新的一年,物业公司的收支预算情况如何,这些情况物业公司应当向业主进行公示。

二是上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况。小区的公共区域由物业公司进行维护和管理,在公共区域也会产生一些费用,例如水电费等。还有一些小区的公共区域会进行出租或者其他利用,相应会产生收益。另外,小区业主在购买新房时都会交纳一笔专项维修资金,对于专项维修资金,有的小区会支取并使用。按照《条例》规定,上述内容均是物业公司应当公示的内容。

三是物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。《条例》规定,物业公司对于车位、车库的出租和出售的情况也应当公示,便于业主知晓上述信息并据此作出对自己有利的决策。

对于应当公示的内容,物业服务人应当在物业管理区域显著位置设置公示栏,如实公示,并且要及时更新信息,也可以通过互联网方式告知业主。对上述内容的了解和知悉,不仅方便业主知晓物业服务的详细情况,也方便业主对小区物业服务人的行为进行监督。

明确禁止事项 业主在小区不可任性而为

近年来,小区业主破坏建筑承重结构、违法搭建、侵占绿地等现象屡见不鲜。本次《条例》根据实践情况,对业主在物业管理区域内不得实施的行为进行了明确规定:一是破坏或擅自拆改建筑物承重结构、主体结构、私搭乱建、私挖地下空间;二是私拉电线;三是违规占用、堵塞、封闭消防、疏散通道。

利害关系人发现违规行为后,可以向业委会或物业管理委员会、物业公司、行政主管部门进行投诉、举报,业委会或物业管理委员会、物业公司在收到投诉、举报后应及时核实信息,信息属实的要及时进行劝阻,劝阻无效的,要向小区所在地的街道办事处或乡镇政府或行政执法机关报告,行政机关对上述行为可进行行政处罚,包括责令限期改正、拆除、罚款等在内。

参与小区管理 业委会委员、候补委员任职有条件

在了解了业主的权利和义务后,可能有很多业主想参与到小区管理,为小区出份力,参与管理比较直接的方式是在业主大会成立后,参选业主委员会。

《条例》对业主委员会委员的选任条件进行了明确规定,除了要具备业主身份、热爱公益、遵纪守法、本人或近亲属与物业公司无直接利益关系等条件外,还要求按时足额缴纳物业费、不存在欠缴专项维修基金或其他应分摊费用以及未被列为失信被执行人等情况。对于上述条件,想参选的业主尤其需要注意以下几点:一是按时足额缴纳物业费,不存在欠缴专项维修基金或其他应分摊费用的情况。二是未被列为失信被执行人。

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对物业服务企业来说,这是一次新的“考验”,定期公示制度、具体处罚措施等,都在加强对物业服务企业的监管,物业费市场调节动态调整、物业管理纳入社区治理体系又赋予了物业服务企业权利。  

关于对两部条例的评价、物业企业在具体项目是如何操作的?4月30日,北京物业管理行业协会副会长兼秘书长宋宝程、北京万科物业服务有限公司总经理邹明、长城物业集团股份有限公司华北大区首席运营官张永谦、北京网信物业总经理助理史文军接受了媒体的采访。  

问:从5月1日起,《北京市物业管理条例》实施。时隔10年后,物业行业再立法。你怎么评价这部条例?  

宋宝程:《北京市物业管理条例》的制定有两个特点。一是开门立法、广泛参与。2月3日至2月15日,北京市人大常委会组织开展“万名代表修条例”活动,广泛征求三级人大代表和社会各界的意见。我们协会也多次派专家参与工作。二是带着问题进行“精细化”立法。该条例解决了以前很多悬而未决的问题。  

此外,该条例还有很多创新之处。一是党建引领物业管理工作;二是临时性、过渡性的物业管理委员会,解决了业主大会组建不起来或组建后业委会不能正常履责时市场主体缺位问题;三是维修资金不足30%时,用公共收益续筹的问题续筹;四是接撤管矛盾产生时,对拒不撤出的老物业开出了严厉的处罚,每天一万元;五是详细列举了对业主的各种禁止行为;六是对物业公司分级管理,罚则很多。  

邹明:《北京市物业管理条例》的拟定过程我也多次参与其中。该条例凝聚了广大人民群众的合力。此外,该条例明确传递出“权责一致、质价相符、公平公开”的立法精神,在实际执行上很接地气。无论是物业费实行市场调节价并适时调整,还是公维基金与公共收益的公开透明等政策都是让“市场的归市场”,让阳光照亮行业死角,即有利于激活行业活力,也推动行业走上良性发展轨道,进一步发挥物业服务企业“最后一公里”的服务价值。最后,该条例出现了诸多首次,用立法破解现实难题,或将成为指导物业实践的纲领。  

张永谦:整体来看,该条例对物业行业来说是一个重大利好,很多长期难以解决的问题在本条例实施后能得到有效解决。具体如下:第一,物业管理委员会的出现有利于形成业主与物业企业的良性沟通机制,有利于社区的长期健康发展。我们在管的很多项目都没有业委会,物业管理委员会的成立将会有效弥补业委会的部分职能。第二,条例明确了街道社区党组织的党建引领作用,规范了业委会从组建到换届的全过程运作,这也非常有利于党组织对社区的正向引领及社区综合治理。第三,条例推动建立综合行政执法机制,由街乡根据行政执法事项清单,依法行使行政执法权,加强对社区内违法行为的巡查、检查和处理力度,这将有利于制止和规范社区内的违法违规行为。第四,条例明确专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的,百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金,剩余部分的使用由业主共同决定,这项规定有利于解决专项维修资金不足时的续筹问题。第五,条例明确了物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任,这有利于解决专业经营单位与物业企业之间的相关责任界定。  

史文军:从1995年到现在,25年的时间,北京的物业管理市场发展非常快,体量非常大。目前将近6亿平方米的住宅,5000多个专业化物业管理的项目,1300多个业委会。但发展的同时,作为一个历史沉淀明显的城市,也更加突出了当前物业管理中存在的问题。此次立法改变了以往立法的惯例,直接由市人大组织,与司法局、住建委和规自委组成专班,以“问题问导向”,用最短的时间完成了立法的所有工作,这充分表明了市委市政府对社区治理的力度。此次条例的实施,具有里程碑的意义,它承载了北京市老百姓期望、物业行业护航、政府社会治理基石的重要历史使命,将会为创建党建引领下的社区治理、新时期的业主权益、纳入社区治理下的规范物业管理起到史无前例的推进作用。  

问:从5月1日起,《北京市生活垃圾管理条例》也将正式实施,你怎么看,你们又是如何操作的?  

宋宝程:值得注意的是,物业服务企业是主要管理责任人,任重道远,主要原因有两个。第一,主要是目前相关法规和专业知识的学习还不够;第二,垃圾运输必须与有资质的单位签订收集运输合同,物业服务企业在进行合同审查时,一定要注意对方的资质情况,要有风险意识;第三,要处理好垃圾分类指导和物业服务之间的关系,切勿影响物业服务满意度;第四,垃圾分类这项工作的成本不包含在现有的物业费成本中,要及时向业主说明相关情况,争取政府相关部门的支持。  

邹明:该条例公布后,公司就成立垃圾分类推进工作联合小组,垃圾分类也是北京万科物业今年的重点工作之一,我们充分重视党建引领作用,以项目为抓手,不断深化街道共建,通过试点带动,全员参与,已经实现项目和宣传上全覆盖。  

公司以“四分类”模式为基础,完善桶站设施、收集车辆配置。推行绿化垃圾的综合利用,通过堆肥、粉碎后覆盖根部改良土壤。西山庭院项目成为海淀区首家“可持续分散式就地处理”模式的试点。昌平万科城项目“全流程全循环”模式,通过引入战略第三方,由其上门收集可回收垃圾及有害垃圾并予以奖励,鼓励居民家中源头干湿分离,培养客户垃圾分类习惯。我们希望打造7个精品标杆项目,形成“以点带面,人人参与”的垃圾分类社区生活文化。我们公司建立了“垃圾减量日报制度”,从公示、宣传、动员、桶站设施、收集运输等方面跟进更新,督办垃圾分类工作进程。在宣传上,目前线下已成功过举办80余场垃圾分类活动,50余场宣传活动,累计影响了近10万户业主,随防疫进入常态化,我们将逐步重启实物兑换奖励、垃圾分类达人等主题宣传活动。同样线上也是我们宣传的另一块重要阵地,除通过管家推送电子海报、小视频直接传达业主外,我们也尝试联合万科公益基金会,绿色公益组织,通过微博将我们一些好的活动、好的作法推广到更广泛领域。  

张永谦:为推进垃圾分类工作,我们主要做了以下几项工作:第一,在各社区的显要位置张贴关于垃圾分类的宣传海报及地方法规,提示业主注意并遵照执行。第二,将社区原有的普通垃圾桶全部更换为1绿多黑的专用分类垃圾桶,并在垃圾桶旁设置公示牌,主要是公示本社区垃圾桶站分布情况,厨余垃圾、其他垃圾、可回收垃圾负责清运的相关单位情况及垃圾分类宣传。第三,社区配置垃圾分类人员一名及宣传志愿者多名,分类人员工作职责:引导居民正确投放垃圾,维护桶站设施,保持桶站周边卫生干净,确保桶站绿桶里无其他垃圾。第四,每日上午对辖区内桶站绿桶以桶换桶的方式进行分拣运输,将厨余垃圾拉至本社区厨余垃圾集中收集点。  

史文军:《北京市生活垃圾管理条例》的实施的最大抓手是物业管理企业,为积极响应条例实施,我们公司首先强化管理人员意识,严格落实条例要求,严格履行业务和责任。在垃圾管理工作中重点做到了“三个早下手”:一是认识早下手。从环境治理角度和其他城市推出垃圾管理的相关规定方面,提早进行学习;二是研判早下手。从工作开展的可行性等方面,提早进行工作方法的研究;三是措施早下手。从实施垃圾分类的开展方面,提前做好实施方案。  

通过“三个早下手”的预先工作机制,目前单位已经完全做到四个“打通关”,确保《北京市生活垃圾管理条例》在我单位各物业项目的有效落地和完全实施。一是学习培训打通关。通过线上理论和线下实操的培训学习,对全员进行了全面培训;二是贯彻落实打通关。通过结合条例及相关职能部门下发的文件,制定了切合实际的制度和预案,更包括了对业主的宣传好引导;三是物资配备打通关。按照垃圾管理规范,对容器进行了统一的调配和更换,满足了颜色和容量的要求;四是检查考核打通关。按照总部、中心和项目的层级,分别建立了垃圾分类管理专班,强化对垃圾管理工作的检查考核工作,同时建立了完善的奖惩机制。  

问:《北京市物业管理条例》将物业管理纳入社区治理体系,为街道乡镇赋权,是即将实施的《北京市物业管理条例》的亮点之一,你有什么感受?  

宋宝程:我认为,将物业管理纳入社区治理体系,为街道乡镇赋权还存在一些问题。第一,街乡人员培训少,专业知识欠缺;第二,配套文件未出不好把握尺度,如项目负责人报到制度和项目备案的要求等等;第三,街道工作条例、物业管理条例和垃圾分类条例,三个条例几乎同时实施,是社区治理的组合拳,这项工作需要进行实践,总结经验;第四、物业管理工作从行政管理向社区治理模式的逐步转变,尤其是吹哨报到机制的进一步落地,也需要进一步的实践经验。  

邹明:条例中有42个条款涉及街乡职责,对执行的主体、过程、效果都说得很明确,其中提出的“组织、协调、指导、调处”八词,为街道组织调处物业管理工作提供强有力支撑。  

物业管理是社会治理和社区治理的重要组成部分,也是社会矛盾频发的领域,条例赋权街道推进物业管理与服务,对业主权责,业委会成员权责,尤其是禁止行为等内容做了明确,能有效解决物业管理区域内没有制约的问题。而提到物业管理纳入社区治理体系,北京万科物业也在不断探索党建引领、共建共治共享的模式,发挥物业服务企业在社区治理中的突出作用,特别是探索城市更新、旧改等物业管理长效机制。在未来,我们将不断结合社区综合治理的具体需求,持续探索微小空间、智慧社区等做法,提升小区硬件品质和服务软文化,通过增值服务、个性管理,实现物业服务良性循环,提升居民的幸福感、获得感和安全感。  

张永谦:该条例实施之前,物业服务企业没有执法权,遇到违法违规行为只能事先告知,事中劝阻,劝阻无效再上报政府相关部门。条例生效后,将推动建立综合行政执法机制,由街乡根据行政执法事项清单,依法行使行政执法权,加强对社区内违法行为的巡查、检查和处理力度,这将有利于制止和规范社区内的违法违规行为。  

史文军:此次《北京市物业管理条例》将物业管理纳入社区治理体系,并向街道乡镇赋权,是社区治理的大势所趋,必经之路。下一步,北京的社区治理是党委领导、政府主导下多方参与的一个协商共治机制,提升大家的、幸福感、获得感、安全感,社区中将会更加和谐、更加完善。作为物业服务企业,面对政府层面的从管理变成了制度,应当及时调整传统的物业管理方式,转变物业管理定位,为适应新形势做好积极响应,以更好的态势参与到社区治理的“大事业”中。  

问:《北京市物业管理条例》,其中提到物业费市场调节动态调整,您怎么看?  

宋宝程:可以说,决定物业费价格的重要因素是物业服务项目成本。这一规定不会造成物业费的随意涨价,因为物业费的调价属于应当由全体业主共同决定的事项,物业费调价必须经过物业公司与业主依法协商一致才能达成。目前的条例对物业费调价的启动条件和程序未作进一步规定,我认为,物业企业首先要规范自己的服务,提高业主满意率,还要按时“晒账单”,再有通过与业主协商,依法依规调整物业费。  

邹明:从目前对物业行业管理的各种顶层设计看,都是在逐渐认同物业服务属于私人性较强、垄断程度较低,并已经形成竞争的准公共服务。从行业角度看,全市物业服务收费实行市场调节价的“靴子落地”有利于稳定预期,激发行业活力,推动行业发展。  

张永谦:对我们影响不大,我们在管的所有商品房项目一直都在执行市场调节价,由业主大会共同决定社区的服务标准、服务内容及服务价格。  

史文军:从国内有物业管理以来,物业费的市场化调价一直是制约物业管理专业化进步的最大障碍,物业管理企业为满足基本物业服务采取减员增效、降低服务标准等措施,致使物业服务水平直线下降。此次条例实施物业费市场调节动态调整是规范物业管理、保障业主权益、推动法治框架下的难题解决具有深远的影响意义。对物业企业来讲,顺利实现市场价格调整需要做好业主认同、社区支持等关键工作。实现动态调整将会为企业正常运营,为业主提供合同约定的服务保障,为社区治理做出贡献等方面起到积极的保障作用。动态调价将是行业的第二个“春天”,它标志着物业管理水平将会再一次普遍化提升。但也有其另外的危机,需要物业服务企业及时调整工作机制,适应新形势的同时,更要做好承载因物业服务费调整后配合政府做好社区治理的准备和能力。  

问:对于上述两则条例,你还有哪些想说的?  

邹明:物业服务企业作为服务受托方,主动公示物业费收支和公共资源经营收益,是建立受托方与委托方信任关系的必要举措,也是保护不动产产权人法定共有权益的关键行动。《条例》明确要求物业企业对相关开支和经营细节公示,让阳光照亮行业死角。只有阳光透明之下的各方互信,才能让行业逐步走上良性轨道。  

史文军:《北京市物业管理条例》的实施为政府相关部门和物业管理行业指明了工作方向,但因为时间问题,与其相适应的相关配套文件还没有细化出台。在条例实施的同时,与以往法规颁布不同的是,为确保物业管理工作的正常开展,此次条例实施没有对原来的《北京市物业管理办法》及其36个配套文件进行废止。目前,处于《北京市物业管理办法》和《北京市物业管理条例》同时有效阶段,随着条例配套的28文件逐步推出,《北京市物业管理办法》及其36个配套文件才结束其历史使命。此外,我需要提及的是,该条例虽然在业主权益方面进行了更加人性化的设计,但也有没明确的业户权益范围,比如:公租房租户,因其只缴纳租金,不缴纳物业费,仍无法实行类似于业主的权益。

责任编辑:刘美君(QN0048)

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