调控新政满月 楼市全面降温

2017-04-18 03:57 北京日报

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一个月的时间,偌大的中介门店、十几个经纪人,却只成交了一套房。这几天,海淀区西北旺中介经纪人小陈翻出来许久未联系的老客户:“大哥,最近有几套业主急着卖,比同户型便宜不少,您看看?”电话另一头的回答很干脆:“算了,首付凑不够了。”

从“3·17”新一轮楼市调控出台至今,一个月内北京多部门已针对楼市使出十余个“大招”,认房认贷、抬高首付等剑指炒房的措施落地生效,堪称“史上最严”。来自市住建委的统计数据显示,今年4月上半月,北京市二手房共网签8000余套,环比2017年3月下半月下降5成。面对交易冷清的行情,部分着急出手的业主开始大幅下调二手房源的报价。

挂牌量比调控前减35%

小陈的感受也直观地反映在二手房小区的成交记录上。记者查询发现,从3月17日到4月17日,海淀区百旺茉莉园小区仅成交一套房;但在2月17日到3月17日,该小区成交15套,仅3月14日一天就成交3套。

一个月的时间出台十余项措施,二手房“首当其冲”。“不少买房人凑不够首付,看房的也就少了,着急卖房的业主也就开始往下调价。”中介经纪人分析。类似情况在北京市多个小区上演。朝阳劲松农光东里小区,过去一个月时间成交3套,远低于前一个月16套的成交量。

由于网签有一定滞后性,一些看房量、挂牌量指标也更显调控效果。链家方面透露,新政后一个月链家前期成交量周均995套,比调控前一个月下降73%;带看量也从调控前四周周均9.5万次下降至5万次,下滑47%;调控后四周挂牌量均值为8082套,比调控前的12421套减少了35%。

“调控提高了首付门槛,首付缺口使得客户无法购房带来成交量的下滑。”对于这些关键指标下滑的原因,链家研究院院长杨现领解释,在换房为主的市场中,无法买到新的房子也就不会卖掉旧的房子,因此挂牌量也出现减少;其次,调控也改变了市场预期,尤其在一系列组合政策下部分需求转为观望态度。

上半月二手房网签量腰斩

根据“3·17新政”,北京重回“认房又认贷”,二套房首付抬升:购买普宅的首付款比例不低于60%,购买非普宅的首付款比例不低于80%。

普宅与非普宅虽一字之差,但要凑的钱明显不同。从北京市对普宅的价格认定标准来看,五环内标准为单价39600元/平方米、总价为468万元;五环到六环31680元/平方米、总价374万元;六环外23760元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

仅仅是其中的一个价格标准,就已经把不少房子纳入非普宅范围内。朝阳区北五环外华贸城小区,在链家网在售52套房源,总价最低的是一套55平方米开间,报价400万元、单价7.23万元/平方米;单价最低是一套66平方米开间,报价450万元,单价6.74万元/平方米。由此来看,普宅价格这一关,这小区52套房无一能过。

成为了非普宅,首付门槛进一步抬高。以“卖一买一”的连环单方式购入华贸城一套630万元的LOFT为例:如果以630万元的实际成交价网签,那么首付要准备8成,即504万元;以374万元的普宅价格上线网签,那么最多贷款74.8万元,剩余的555.2万元是实际首付款。“实际成交中,选择后一种的人更多,因为这样在后期税费环节能少缴一部分。”中介经纪人说。

二手房降温,新房销售也同样受影响。4月上半月北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签1000余套,环比3月下半月下降3成多,同比去年4月上半月下降超5成。

降价房源占比增长近4成

链家网海淀区百旺茉莉园小区的成交记录显示,成交记录上仅有的一套房子的成交周期只有4天,最初挂牌价为1050万元,但实际成交价格则为975万元,4天时间降了75万元。在朝阳区劲松农光东里小区,3月初该小区曾出现挂牌350万、成交358万元的案例;而在最近一个月,则出现了以390万元挂牌、11天后骤降30万元成交的案例。

“二手房砍价空间正在明显扩大。”杨现领说,目前二手房调价中,降价房源占比为60%以上,较调控前增长近40个百分点,预计随着带看量的减少和调控影响的深入,业主预期将会进一步回落。“调控前业主较为强势,报价持续上涨,调价房源中涨价占比高达80%左右。”

在供应方面,北京刚刚出台了5年150万套的新房供应计划,新增住房在户型结构上更偏重于中小户型。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,这将从根本上改变市场预期,改善供需不平衡的矛盾,优化供应结构,扭转北京新房市场高端化趋势,满足更多工薪家庭置业需求,引导楼市健康平稳发展。“随着交易量的持续回落,前期房价涨幅过大、户型较大、总价较高的房源挂牌价和成交价预计都将出现回落。”他说。

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两楼盘未明码标价将被罚

本报讯(记者 耿诺)“3·17”房地产调控政策发布后,针对北京市房地产销售环节的检查和治理持续不断。记者从市发改委了解到,新政后这一个月,价格检查部门出动876人次,检查了816户在售楼盘和中介机构。其中,海淀区橡林郡和上林溪两个在售楼盘项目违反商品房销售明码标价相关规定,将受到行政处罚。本报记者 曹政

责任编辑:李楠楠(QN0006)

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