进入3月中下旬，北京新房市场热闹起来，展现出“小阳春”行情。
最近几天，北京3个新房项目开盘入市，选房现场火爆，成交量惊艳。来自海淀功德寺板块的和樾望雲、和樾玉鳴，加上丰台新宫板块的建发金茂·观宸，开盘当天3个项目销售额合计超170亿元。而3月16日，位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘，其官微公布的销售额突破72.5亿元。
不过，新京报记者周末探访北京新房市场发现，新房项目分化明显，部分项目热度高，部分项目则表现平平。新京报记者 段文平
新盘
功德寺“双子星”开盘大卖152亿
3月21日晚上，位于海淀区功德寺板块的和樾望雲、和樾玉鳴同时开盘，当日售出超1000套，总成交金额152亿元，引起强烈关注。
“抢到了和樾玉鳴，还有点蒙。”一位购房者在某社交平台发帖称。
记者在该社交平台上看到，不少购房者发帖称选到了功德寺这两个项目的房子，不过也有不少购房者未选中房源，其中一位购房者发帖表示，“沉浸式体验了和樾玉鳴陪跑选房，也算是一次新奇体验。”这位购房者告诉记者，之所以选择这个项目，首先是看中了位置，其次是产品力，购房目的是改善居住条件。
据越秀地产官方公众号称，和樾望雲1分钟销售85亿元，和樾玉鳴则卖了67亿元。
和樾望雲为越秀地产、华润置地联合开发，和樾玉鳴则为绿城集团、越秀地产联合开发，销售指导价均为10.5万元/平方米，与附近的次新二手房形成了价格倒挂。
和樾玉鳴项目营销负责人曲子罡告诉记者，功德寺“双子星”项目与北京整体市场情况还不太一样，可能热度更高一些。“从售楼处开放到开盘，我们仅用了14天时间，累计接待了3500多组客户，认筹接近800组，最终开盘当天卖了67亿元。从结果来看，海淀客户有一定的厚度，购买力惊人，完全超出我们的预期。”
曲子罡进一步称，从区域来看，功德寺板块新房少，多年未有优质项目入市，导致积压需求集中释放。从项目来看，客户的反馈是，主要是看中了地段、产品力以及学区的加持。多维度的综合考量，才使得项目实现了火爆的销售业绩。
值得关注的还有3月16日位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘。根据其官微发布的消息，开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元。
一周内，海淀三大新盘揽金超过200亿元，引爆市场，点燃了北京新房市场“小阳春”的热情。
不仅如此，海淀的土拍也备受关注。3月18日，位于上地板块的树村地块，被中海地产以75.02亿元拿下，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京单价纪录。这宗地块位于功德寺“双子星”项目的东南方向约3公里处，位置更为稀缺。
此外，树村地块附近还有朱房村的“双子星”地块，成交楼面价分别为95047元/平方米、89234元/平方米。
不久的未来，这三个高端项目也会入市。今年的海淀市场，无论是土地出让还是新房销售，注定将引领北京楼市。
解读
“好房子”带动部分项目热销
每年3月至4月是房地产市场的传统销售旺季，开发商普遍将此阶段视为推盘的重要时机。
据北京市住建委公示信息，3月以来（截至3月20日），共有12个住宅项目获批预售证，包括热度较高的颐海澐颂、和樾玉鳴、和樾望雲、建发金茂·观宸等项目。
3月23日，位于新宫板块的建发金茂·观宸迎来首次开盘。该项目的相关工作人员告诉新京报记者，项目虽然是线上开盘，但是现场依然火爆，有二三百组客户。截至当天中午，销售了207套房源，销售金额在22亿元左右。
而在开盘前一日，记者实地走访建发金茂·观宸售楼处时就发现，项目人气火爆，看房者络绎不绝。“单日接待客户约200组，到访人数近400人。”据现场工作人员透露，这是丰台区的第一批“好房子”项目，“在‘好房子’政策带动下，一些项目热度较高，以我们项目为例，之前的两个周末，单日客户到访量在200-300组，约500-600人。”
建发金茂·观宸的火爆连带着附近的京投森与天成项目看房者激增。记者在京投森与天成售楼处看到，该项目设置了客户等候区，不少购房者正等着看房，现场的一位女性购房者因等待时间过长，选择中途离开。
新政加持之下，北京“好房子”项目受到追捧。位于昌平区中关村生命科学园的龙湖·观萃项目，3月初开放了超1万平方米的实景示范区，其中包括北京首个景观风雨连廊和架空层泛会所空间。据悉，其示范区开放后吸引大量买房人到访及行业专家、同行、媒体等参观学习，至今已销售超50套、总金额超3亿元。
新京报记者在实地探访中，也感受了市场的“温差”。记者周末在丰台某楼盘售楼处看到，看房者寥寥，与热门项目形成鲜明对比。开发商销售人员也坦言，项目所在区域城市界面欠佳是主要短板，但凭借明显低于周边项目的价格优势，仍具备一定性价比。
趋势
结构分化的“小阳春”
事实上，从2月份开始，北京楼市已经释放了“小阳春”的信号，当月北京全市二手房累计网签达到11876套，相比2024年2月的6332套大涨了87.6%。相较于二手房市场的明显抬头，北京新房市场则分化明显。
而北京3月份的新房市场，部分地段较好的项目热销带动了整体市场的热度。“功德寺项目不能完全代表北京市场，是一个小区域的现象级项目。”曲子罡如是说。
合硕机构首席分析师郭毅也认为，功德寺项目具备特殊性，限定了指导价，为10.5万元/平方米，而旁边刚成交的树村地块仅楼面价就达10.23万元/平方米，再加上海淀比较厚实的产业人群基数和改善需求的厚度，才能在“小阳春”时取得热销爆棚的成绩。但其实，这样的成绩并不能够代表全市的整体市场热度，也不代表楼市真正迎来了全面回暖，更多片区普遍存在着竞争激烈的状况。
中建玖玥府相关负责人认为，从总量上来看，新房市场在恢复中，但是分散到各个项目，呈现的是一个结构分化的“小阳春”。新项目入市后，凭借“好房子”、高得房率，整体销售不错，但很多在售项目可能就备受压力了。
北京新房市场为何会严重分化？对于背后的原因，中原地产首席分析师张大伟分析认为，主要在于供应量和性价比。五环外新房供应太多，且扎堆供应，而海淀的几个热门板块供应相对少，不过今年也井喷了一下。性价比方面，新房整体回暖不及二手房，主要在于新房性价比不如二手房，而功德寺两个项目卖得好，限价是一大原因。此外，“好房子”政策也有影响，郊区项目得房率差别较大，会导致一些老项目滞销。
郭毅从人口结构、供需结构、配套资源等方面对新盘分化进行了解读。郭毅称，人口结构方面，核心是产业人群的聚集度，产业的造福效应，以及由产业带来的人口年龄结构。像海淀这种以科创产业为主导的地区，人均收入较高，且人口相对年轻化，刚需和改善需求会比较旺盛，这就会拉动片区新房和二手房市场的活跃度。同时，产业人群和产业的发展片区相对集中，会造成小片区的楼市热岛效应。而其他区域，虽然也有产业，可能存在着收入结构、人口结构以及产业离散程度的不同，所以会有一些更严重的分化表现。
在供需结构方面，郭毅表示，只要片区存在供过于求，都可能会造成由二手房传导向新房的一个供需失衡。在大环境下行的时候，这个传导链条可能要极为健康，才能保证整体市场出现一个相对热度的状态。北京很多片区老旧二手房集中，开发规模大，新房供应量又比较大，市场的供应格局是供过于求，在这样的背景下，二手房的交易会比较难流向新房。
在配套资源的拉动方面，郭毅认为，跟楼市较为紧密的是地铁、学校等资源，能不能形成对于住宅区和产业区的一个更好的链接和覆盖？北京北部地区，轨道交通布局可能会更好一些，南部地区就存在着很多轨道交通的空白点。而教育方面，众所周知，东城、西城、海淀以及朝阳的个别片区，学校资源相对较好，而其他区域的学校，只能带来需求的增多，但难以带来价值的拉动。
进入3月中下旬，北京新房市场热闹起来，展现出“小阳春”行情。
最近几天，北京3个新房项目开盘入市，选房现场火爆，成交量惊艳。来自海淀功德寺板块的和樾望雲、和樾玉鳴，加上丰台新宫板块的建发金茂·观宸，开盘当天3个项目销售额合计超170亿元。而3月16日，位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘，其官微公布的销售额突破72.5亿元。
不过，新京报记者周末探访北京新房市场发现，新房项目分化明显，部分项目热度高，部分项目则表现平平。新京报记者 段文平
新盘
功德寺“双子星”开盘大卖152亿
3月21日晚上，位于海淀区功德寺板块的和樾望雲、和樾玉鳴同时开盘，当日售出超1000套，总成交金额152亿元，引起强烈关注。
“抢到了和樾玉鳴，还有点蒙。”一位购房者在某社交平台发帖称。
记者在该社交平台上看到，不少购房者发帖称选到了功德寺这两个项目的房子，不过也有不少购房者未选中房源，其中一位购房者发帖表示，“沉浸式体验了和樾玉鳴陪跑选房，也算是一次新奇体验。”这位购房者告诉记者，之所以选择这个项目，首先是看中了位置，其次是产品力，购房目的是改善居住条件。
据越秀地产官方公众号称，和樾望雲1分钟销售85亿元，和樾玉鳴则卖了67亿元。
和樾望雲为越秀地产、华润置地联合开发，和樾玉鳴则为绿城集团、越秀地产联合开发，销售指导价均为10.5万元/平方米，与附近的次新二手房形成了价格倒挂。
和樾玉鳴项目营销负责人曲子罡告诉记者，功德寺“双子星”项目与北京整体市场情况还不太一样，可能热度更高一些。“从售楼处开放到开盘，我们仅用了14天时间，累计接待了3500多组客户，认筹接近800组，最终开盘当天卖了67亿元。从结果来看，海淀客户有一定的厚度，购买力惊人，完全超出我们的预期。”
曲子罡进一步称，从区域来看，功德寺板块新房少，多年未有优质项目入市，导致积压需求集中释放。从项目来看，客户的反馈是，主要是看中了地段、产品力以及学区的加持。多维度的综合考量，才使得项目实现了火爆的销售业绩。
值得关注的还有3月16日位于海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘。根据其官微发布的消息，开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元。
一周内，海淀三大新盘揽金超过200亿元，引爆市场，点燃了北京新房市场“小阳春”的热情。
不仅如此，海淀的土拍也备受关注。3月18日，位于上地板块的树村地块，被中海地产以75.02亿元拿下，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京单价纪录。这宗地块位于功德寺“双子星”项目的东南方向约3公里处，位置更为稀缺。
此外，树村地块附近还有朱房村的“双子星”地块，成交楼面价分别为95047元/平方米、89234元/平方米。
不久的未来，这三个高端项目也会入市。今年的海淀市场，无论是土地出让还是新房销售，注定将引领北京楼市。
解读
“好房子”带动部分项目热销
每年3月至4月是房地产市场的传统销售旺季，开发商普遍将此阶段视为推盘的重要时机。
据北京市住建委公示信息，3月以来（截至3月20日），共有12个住宅项目获批预售证，包括热度较高的颐海澐颂、和樾玉鳴、和樾望雲、建发金茂·观宸等项目。
3月23日，位于新宫板块的建发金茂·观宸迎来首次开盘。该项目的相关工作人员告诉新京报记者，项目虽然是线上开盘，但是现场依然火爆，有二三百组客户。截至当天中午，销售了207套房源，销售金额在22亿元左右。
而在开盘前一日，记者实地走访建发金茂·观宸售楼处时就发现，项目人气火爆，看房者络绎不绝。“单日接待客户约200组，到访人数近400人。”据现场工作人员透露，这是丰台区的第一批“好房子”项目，“在‘好房子’政策带动下，一些项目热度较高，以我们项目为例，之前的两个周末，单日客户到访量在200-300组，约500-600人。”
建发金茂·观宸的火爆连带着附近的京投森与天成项目看房者激增。记者在京投森与天成售楼处看到，该项目设置了客户等候区，不少购房者正等着看房，现场的一位女性购房者因等待时间过长，选择中途离开。
新政加持之下，北京“好房子”项目受到追捧。位于昌平区中关村生命科学园的龙湖·观萃项目，3月初开放了超1万平方米的实景示范区，其中包括北京首个景观风雨连廊和架空层泛会所空间。据悉，其示范区开放后吸引大量买房人到访及行业专家、同行、媒体等参观学习，至今已销售超50套、总金额超3亿元。
新京报记者在实地探访中，也感受了市场的“温差”。记者周末在丰台某楼盘售楼处看到，看房者寥寥，与热门项目形成鲜明对比。开发商销售人员也坦言，项目所在区域城市界面欠佳是主要短板，但凭借明显低于周边项目的价格优势，仍具备一定性价比。
趋势
结构分化的“小阳春”
事实上，从2月份开始，北京楼市已经释放了“小阳春”的信号，当月北京全市二手房累计网签达到11876套，相比2024年2月的6332套大涨了87.6%。相较于二手房市场的明显抬头，北京新房市场则分化明显。
而北京3月份的新房市场，部分地段较好的项目热销带动了整体市场的热度。“功德寺项目不能完全代表北京市场，是一个小区域的现象级项目。”曲子罡如是说。
合硕机构首席分析师郭毅也认为，功德寺项目具备特殊性，限定了指导价，为10.5万元/平方米，而旁边刚成交的树村地块仅楼面价就达10.23万元/平方米，再加上海淀比较厚实的产业人群基数和改善需求的厚度，才能在“小阳春”时取得热销爆棚的成绩。但其实，这样的成绩并不能够代表全市的整体市场热度，也不代表楼市真正迎来了全面回暖，更多片区普遍存在着竞争激烈的状况。
中建玖玥府相关负责人认为，从总量上来看，新房市场在恢复中，但是分散到各个项目，呈现的是一个结构分化的“小阳春”。新项目入市后，凭借“好房子”、高得房率，整体销售不错，但很多在售项目可能就备受压力了。
北京新房市场为何会严重分化？对于背后的原因，中原地产首席分析师张大伟分析认为，主要在于供应量和性价比。五环外新房供应太多，且扎堆供应，而海淀的几个热门板块供应相对少，不过今年也井喷了一下。性价比方面，新房整体回暖不及二手房，主要在于新房性价比不如二手房，而功德寺两个项目卖得好，限价是一大原因。此外，“好房子”政策也有影响，郊区项目得房率差别较大，会导致一些老项目滞销。
郭毅从人口结构、供需结构、配套资源等方面对新盘分化进行了解读。郭毅称，人口结构方面，核心是产业人群的聚集度，产业的造福效应，以及由产业带来的人口年龄结构。像海淀这种以科创产业为主导的地区，人均收入较高，且人口相对年轻化，刚需和改善需求会比较旺盛，这就会拉动片区新房和二手房市场的活跃度。同时，产业人群和产业的发展片区相对集中，会造成小片区的楼市热岛效应。而其他区域，虽然也有产业，可能存在着收入结构、人口结构以及产业离散程度的不同，所以会有一些更严重的分化表现。
在供需结构方面，郭毅表示，只要片区存在供过于求，都可能会造成由二手房传导向新房的一个供需失衡。在大环境下行的时候，这个传导链条可能要极为健康，才能保证整体市场出现一个相对热度的状态。北京很多片区老旧二手房集中，开发规模大，新房供应量又比较大，市场的供应格局是供过于求，在这样的背景下，二手房的交易会比较难流向新房。
在配套资源的拉动方面，郭毅认为，跟楼市较为紧密的是地铁、学校等资源，能不能形成对于住宅区和产业区的一个更好的链接和覆盖？北京北部地区，轨道交通布局可能会更好一些，南部地区就存在着很多轨道交通的空白点。而教育方面，众所周知，东城、西城、海淀以及朝阳的个别片区，学校资源相对较好，而其他区域的学校，只能带来需求的增多，但难以带来价值的拉动。
