西城区“十四五”期间共改造市区产老旧小区213个，惠及约60万居民，实现了从“安居”到“宜居”的跃升。北京青年报记者昨日获悉，作为首都功能核心区，西城区央产老旧小区、百年平房院落并存，基础设施老化、居住空间局促成为民生痛点。立足“十五五”开局城市更新部署，西城区分类探索央地协同改造、平房院落标准化更新两大路径，一边破解老旧小区权属、资金、政策堵点，一边以精细化技术与共生理念活化历史胡同，两套可复制“西城方案”同步落地。走在玉桃园街巷、姚江胡同深处，随处可见旧貌换新颜的鲜活图景，居民们聊起家门口的变化，句句都是发自心底的幸福感。
老旧央产小区面临焕新难题
初夏午后，玉桃园二区北院华能小区的桃花主题口袋公园里，几位老人坐在防腐木长椅上乘凉、孩子们玩着“跳房子”游戏、新装的电梯上上下下忙碌着，很难想象这里曾是居民避之不及的老旧央产小区。 “现在傍晚吃完饭，下楼散步、带孩子玩都有地方，搁以前想都不敢想。”今年60多岁的居民张阿姨坐在公园长椅上，指着楼栋笑着打开了话匣子，“改造前那日子真是熬人，夏天一到晚上家家户户开空调，小区电容跟不上，一晚上能停电七次，闷热的夜里只能搬板凳在楼下凑合。外墙大块墙皮往下掉，楼道管线乱得像蜘蛛网，我们楼里老人多，六七层楼爬一趟喘半天，那会儿大伙联名写改造申请，盼了整整十多年。”
据了解，华能小区1994年建成，共6栋居民楼200余户居民，产权归华能集团。十几年前，央产房改造无专项政策、无配套资金、无规范立项渠道，属地有心改造却处处受限。新街口街道四级调研员朱骅全程参与小区改造攻坚，说起当年的困境记忆犹新：“居民诉求堆了厚厚一沓，但摆在面前三道坎：央企房产属地无权单独立项、改造资金没有补贴渠道、施工监管缺少政策依据。那段时间我们每周跟华能集团开协调会，跑市、区多个部门对接政策，一趟趟下户统计居民诉求，三届区政府接续推进，没人中途撂挑子。”
创新推出“双纳入”机制推动顺利开工
区住建委老旧小区改造科科长郭华刚补充道：“我们反复梳理现有政策文件，最终创新推出‘双纳入’机制，把项目同步纳入央企改造计划和西城区老旧小区整治库，双重立项同步监管，直接打通央产小区改造的政策堵点。资金上采取‘央企主体出资、市区财政补贴、街道配套提升’多元模式，2021 年项目终于顺利开工。”
走进楼栋内部，墙面重新做了保温防水，上下水管全部更换为耐腐蚀新管材，小区内规划加装20部电梯，目前5部已投入使用，9部正在施工。刚乘电梯下楼的李大爷感慨：“我今年78岁，以前买趟菜上楼要歇两回，现在电梯直达家门口，买菜、看病再也不用发愁，这改造改到了我们老年人的心坎里。”除楼栋改造之外，新街口街道还同步实施“又见桃园”片区整体提升计划。全长 240 米的前桃园胡同增设柔性隔离桩，实现全线禁停，打通前、中、后桃园单行微循环，消防车、救护车通行无阻；热力集团闲置后院改造为公共停车场，结合周边楼宇共享车位，新增百余停车位。项目规划师、北京建筑大学建筑遗产研究院副院长张曼指着角落的雨水花园介绍：“这片废弃蓄水池我们改造成假山叠水，既能调蓄雨水，又是居民休闲景观；两三平方米的零碎空地做成跳房子，孩子们天天来玩，地面油漆反复刷了七八遍，孩子们的笑声就是改造最好的答卷。”
实际上，华能小区的改造不仅让老旧小区重焕新生，成为全市首个“央地协同”的央产老旧小区改造样板，还为后续1889个、2532万平方米央企在京老旧小区改造立项提供了借鉴，形成了具有首都特色政企协同的“西城模式”。在此基础上，西城区进一步探索央地混产老旧小区改造模式，分类施策、多措并举，全面推进市区产老旧小区改造，同步支持配合央企产权老旧小区改造272个，老楼加装电梯完工106部。
破解平房积水难题 共生留住老城烟火
穿过琉璃厂东街古朴门楼，走进百年姚江胡同，青砖路面平整干净，家家户户院内都有独立厨卫，街角咖啡馆飘出淡淡香气，老住户坐在门口乘凉，打卡游客往来穿行，新旧生活场景温柔相融。这条拥有 140 余年历史的胡同，曾是老街坊心中的 “心病之地”。“以前一下大雨我们全家就发愁，胡同最低处比路面低1.5米，雨水全往院里灌，墙皮常年返潮脱落。” 在姚江胡同住了四十多年的王大爷走进自家院落，指着崭新的独立卫浴感慨，“现在雨污管道埋进地下，院里干爽，随时能洗澡，下雨天再也不用往外舀水了。”
负责该片区更新工程的北京大栅栏投资有限责任公司副总经理李紫祥现场讲解了改造用到的三项国家专利技术：“我们不搞大拆大建，用‘微创施工’保护胡同肌理，引进雨污水双层同位、固定吸管集污、分层蓄排调控三套工艺。一米宽窄胡同里铺设双层分流管道，搭配多级蓄排井与应急泵，小雨自流、大雨缓存、暴雨强排，70%的低洼平房院落都能复用这套方案。”
老城更新既要守住历史底色，也要优化人居生活。对此西城区创新性提出“共生街区”理念,腾出来的闲置空间不全部商业化，适度引入人才公寓、文创工作室、社区咖啡馆等。“更新不是把老街坊迁走、只留给游客，而是让新老居民互相陪伴。” 清华同衡规划设计研究院城市遗产保护与产业发展所所长阎照长期跟进观音寺片区规划，一语点出共生街区核心内涵，“老街坊守住胡同本土烟火，青年创业者带来新潮业态，两者共享口袋花园、公共客厅，形成良性生活共同体。” 租住片区人才公寓的青年小杨对此深有体会：“老住户的阿姨们经常来教我们做老北京吃食，年轻店主们会主动帮老年人调试手机，以前觉得胡同是静止的，现在感觉它是流动的、生长的。”
据统计，截至 2026年5月，西城区累计落地 21 个申请式退（换）租项目，腾退总面积12.37万平方米，修缮7.03万平方米，近六成闲置空间盘活为人才公寓、文化空间、便民商业，老城空间持续焕发活力。
平房院落改造成为可复制标准化产品
得益于烂缦胡同的改造，今年6月，西城区正式发布了《北京普通平房院落高质量更新综合解决方案白皮书》与《北京普通平房院落高质量更新综合解决方案创新节点图集》两项成果，这意味着，平房改造有了“全能盒子”技术，可以成为批量复制的标准化产品。
“老城区平房尺寸不一，过去最难的就是标准化改造。”白皮书项目负责方大德公司经理吴奇兵介绍道，“解决方案中的最大亮点就是装配式厨卫模块和模块化空间改造。整套厨卫工厂预制、现场快速拼装，预留餐桌、楼梯拓展接口，工期短、建筑垃圾少。这套方案如同‘菜单’一般，从房屋主体修缮到智能应用，五大维度全覆盖，可根据实际情况灵活挑选。”这也意味着，平房院落改造不再是“一院一策”的定制化工程，而是可以批量复制的标准化产品。“老城更新，留住烟火气，不必以牺牲舒适为代价；批量复制，也绝不意味着千篇一律。”相关负责人表示，两项成果已面向行业开放共享，为北京老城普通平房区的高质量发展提供可复制的“西城方案”。
据悉，“十五五”期间，西城区将继续扎实推进老旧小区综合整治。在央产老旧小区改造中，尤其聚焦月坛、西长安街街道等重点区域，助力一批央企产权小区改造项目早日实施、早见成效。
西城区“十四五”期间共改造市区产老旧小区213个，惠及约60万居民，实现了从“安居”到“宜居”的跃升。北京青年报记者昨日获悉，作为首都功能核心区，西城区央产老旧小区、百年平房院落并存，基础设施老化、居住空间局促成为民生痛点。立足“十五五”开局城市更新部署，西城区分类探索央地协同改造、平房院落标准化更新两大路径，一边破解老旧小区权属、资金、政策堵点，一边以精细化技术与共生理念活化历史胡同，两套可复制“西城方案”同步落地。走在玉桃园街巷、姚江胡同深处，随处可见旧貌换新颜的鲜活图景，居民们聊起家门口的变化，句句都是发自心底的幸福感。
老旧央产小区面临焕新难题
初夏午后，玉桃园二区北院华能小区的桃花主题口袋公园里，几位老人坐在防腐木长椅上乘凉、孩子们玩着“跳房子”游戏、新装的电梯上上下下忙碌着，很难想象这里曾是居民避之不及的老旧央产小区。 “现在傍晚吃完饭，下楼散步、带孩子玩都有地方，搁以前想都不敢想。”今年60多岁的居民张阿姨坐在公园长椅上，指着楼栋笑着打开了话匣子，“改造前那日子真是熬人，夏天一到晚上家家户户开空调，小区电容跟不上，一晚上能停电七次，闷热的夜里只能搬板凳在楼下凑合。外墙大块墙皮往下掉，楼道管线乱得像蜘蛛网，我们楼里老人多，六七层楼爬一趟喘半天，那会儿大伙联名写改造申请，盼了整整十多年。”
据了解，华能小区1994年建成，共6栋居民楼200余户居民，产权归华能集团。十几年前，央产房改造无专项政策、无配套资金、无规范立项渠道，属地有心改造却处处受限。新街口街道四级调研员朱骅全程参与小区改造攻坚，说起当年的困境记忆犹新：“居民诉求堆了厚厚一沓，但摆在面前三道坎：央企房产属地无权单独立项、改造资金没有补贴渠道、施工监管缺少政策依据。那段时间我们每周跟华能集团开协调会，跑市、区多个部门对接政策，一趟趟下户统计居民诉求，三届区政府接续推进，没人中途撂挑子。”
创新推出“双纳入”机制推动顺利开工
区住建委老旧小区改造科科长郭华刚补充道：“我们反复梳理现有政策文件，最终创新推出‘双纳入’机制，把项目同步纳入央企改造计划和西城区老旧小区整治库，双重立项同步监管，直接打通央产小区改造的政策堵点。资金上采取‘央企主体出资、市区财政补贴、街道配套提升’多元模式，2021 年项目终于顺利开工。”
走进楼栋内部，墙面重新做了保温防水，上下水管全部更换为耐腐蚀新管材，小区内规划加装20部电梯，目前5部已投入使用，9部正在施工。刚乘电梯下楼的李大爷感慨：“我今年78岁，以前买趟菜上楼要歇两回，现在电梯直达家门口，买菜、看病再也不用发愁，这改造改到了我们老年人的心坎里。”除楼栋改造之外，新街口街道还同步实施“又见桃园”片区整体提升计划。全长 240 米的前桃园胡同增设柔性隔离桩，实现全线禁停，打通前、中、后桃园单行微循环，消防车、救护车通行无阻；热力集团闲置后院改造为公共停车场，结合周边楼宇共享车位，新增百余停车位。项目规划师、北京建筑大学建筑遗产研究院副院长张曼指着角落的雨水花园介绍：“这片废弃蓄水池我们改造成假山叠水，既能调蓄雨水，又是居民休闲景观；两三平方米的零碎空地做成跳房子，孩子们天天来玩，地面油漆反复刷了七八遍，孩子们的笑声就是改造最好的答卷。”
实际上，华能小区的改造不仅让老旧小区重焕新生，成为全市首个“央地协同”的央产老旧小区改造样板，还为后续1889个、2532万平方米央企在京老旧小区改造立项提供了借鉴，形成了具有首都特色政企协同的“西城模式”。在此基础上，西城区进一步探索央地混产老旧小区改造模式，分类施策、多措并举，全面推进市区产老旧小区改造，同步支持配合央企产权老旧小区改造272个，老楼加装电梯完工106部。
破解平房积水难题 共生留住老城烟火
穿过琉璃厂东街古朴门楼，走进百年姚江胡同，青砖路面平整干净，家家户户院内都有独立厨卫，街角咖啡馆飘出淡淡香气，老住户坐在门口乘凉，打卡游客往来穿行，新旧生活场景温柔相融。这条拥有 140 余年历史的胡同，曾是老街坊心中的 “心病之地”。“以前一下大雨我们全家就发愁，胡同最低处比路面低1.5米，雨水全往院里灌，墙皮常年返潮脱落。” 在姚江胡同住了四十多年的王大爷走进自家院落，指着崭新的独立卫浴感慨，“现在雨污管道埋进地下，院里干爽，随时能洗澡，下雨天再也不用往外舀水了。”
负责该片区更新工程的北京大栅栏投资有限责任公司副总经理李紫祥现场讲解了改造用到的三项国家专利技术：“我们不搞大拆大建，用‘微创施工’保护胡同肌理，引进雨污水双层同位、固定吸管集污、分层蓄排调控三套工艺。一米宽窄胡同里铺设双层分流管道，搭配多级蓄排井与应急泵，小雨自流、大雨缓存、暴雨强排，70%的低洼平房院落都能复用这套方案。”
老城更新既要守住历史底色，也要优化人居生活。对此西城区创新性提出“共生街区”理念,腾出来的闲置空间不全部商业化，适度引入人才公寓、文创工作室、社区咖啡馆等。“更新不是把老街坊迁走、只留给游客，而是让新老居民互相陪伴。” 清华同衡规划设计研究院城市遗产保护与产业发展所所长阎照长期跟进观音寺片区规划，一语点出共生街区核心内涵，“老街坊守住胡同本土烟火，青年创业者带来新潮业态，两者共享口袋花园、公共客厅，形成良性生活共同体。” 租住片区人才公寓的青年小杨对此深有体会：“老住户的阿姨们经常来教我们做老北京吃食，年轻店主们会主动帮老年人调试手机，以前觉得胡同是静止的，现在感觉它是流动的、生长的。”
据统计，截至 2026年5月，西城区累计落地 21 个申请式退（换）租项目，腾退总面积12.37万平方米，修缮7.03万平方米，近六成闲置空间盘活为人才公寓、文化空间、便民商业，老城空间持续焕发活力。
平房院落改造成为可复制标准化产品
得益于烂缦胡同的改造，今年6月，西城区正式发布了《北京普通平房院落高质量更新综合解决方案白皮书》与《北京普通平房院落高质量更新综合解决方案创新节点图集》两项成果，这意味着，平房改造有了“全能盒子”技术，可以成为批量复制的标准化产品。
“老城区平房尺寸不一，过去最难的就是标准化改造。”白皮书项目负责方大德公司经理吴奇兵介绍道，“解决方案中的最大亮点就是装配式厨卫模块和模块化空间改造。整套厨卫工厂预制、现场快速拼装，预留餐桌、楼梯拓展接口，工期短、建筑垃圾少。这套方案如同‘菜单’一般，从房屋主体修缮到智能应用，五大维度全覆盖，可根据实际情况灵活挑选。”这也意味着，平房院落改造不再是“一院一策”的定制化工程，而是可以批量复制的标准化产品。“老城更新，留住烟火气，不必以牺牲舒适为代价；批量复制，也绝不意味着千篇一律。”相关负责人表示，两项成果已面向行业开放共享，为北京老城普通平房区的高质量发展提供可复制的“西城方案”。
据悉，“十五五”期间，西城区将继续扎实推进老旧小区综合整治。在央产老旧小区改造中，尤其聚焦月坛、西长安街街道等重点区域，助力一批央企产权小区改造项目早日实施、早见成效。
