原标题:营改增5月1日起试点 北上广深2年以上非普宅按差额5%征收 增值税、营业税算法不同——不足2年二手房 税费要降
千龙-法晚联合报道（记者 蒲长廷）自2016年5月1日起，北京个人住房不足2年对外销售，将按照5%的征收率全额缴纳增值税。
昨天(24日)下午，财政部、国税总局网站公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。明确了自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
同时，还发布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》等一系列规定。
这些规定对于之前备受关注的二手房买卖增值税是升是降等热点问题给出了答案。
其中《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则对人们密切关注的二手房税负问题给予了明确，指出个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
而对于北上广深四个城市而言，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
从细则来看，无论是北上广深一线城市，还是北上广深之外的城市，二手房现有营业税的优惠政策得到了延续。
解读 二手房增值税算法和营业税不一样
业内人士表示，通知明确的增值税征收率是5%，和目前营业税的税率5%看上去一样，但是，因为税种不一样，营改增后，有的二手房增值税反而要比营业税略降。
据介绍，营业税属于价内税，计算公式为：营业税=含税价格×税率＝房价×税率。
而增值税属于价外税，计税分为一般计税方法和简易计税方法。简而言之，一般计税法就是按税率征收，而简易计税法就是按征收率征收。
“根据财政部、税务总局的现行规定，企业应税服务的年应征增值税销售额超过500万元标准的纳税人为一般纳税人，未超这一标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人一般按一般计税方法计营改增税款，而小规模纳税人则按简易计税法计税。通知明确了二手房按5%的征收率征收增值税，意味着二手房按简易计税法征收增值税。”
因此，5月1日后二手房增值税=[含税价格/（1+征收率）]×征收率=房款/（1+征收率）×征收率，即为：[含税价格/（1+5%）]×5%=计税房款/（1+5%）×5%。
算账
150万二手房 税费降三千余元
以一套150万元（含税、购买不足2年）的二手房来计算。营业税是总价按照5%的税率征收。
改革之前营业税：150万×5%=7.5万元
增值税：[150万/（1+5%）]×0.05=7.14万元
相差：7.5万-7.14万=0.36万元
也就是说，一套150万元的二手房，营改增后，税费降低了约3600元。
追访 中介依旧建议尽早买房
链家研究院认为，营改增不涉及个税，个税还是原来的政策，营改增后涉及征收增值税的房产，由于计算方法的变化，可能会少缴一点税费，但是这个额度并不大。
“从此次公布的增值税税率来看，营改增基本可以看作是对现有营业税的平移，将现有的营业税放到了增值税里，取消了营业税，从征税的税率、征收年限和征收范围等来看，与之前的营业税相比变化不大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，所以对二手房市场的影响很小。
税费额度小幅度降低，市场上的中介机构是否会建议购房者在此次新政执行后再买房呢？
记者昨日晚间就收到一中介发来的政策解读信息，信息提示，政策前后税费变化不大。今天一早，记者以购房人身份向此中介咨询政策影响。
“五一（政策执行日）以后房价又不一样，到时候房价如果涨了，涨的钱可能比省下的税费要高很多。这次政策出台以后，税费降低了一些，目前来看市场相对于之前稍微冷静了一些，等到五一以后，谁也说不好市场是不是可能又会热起来，价格是不是会涨得更多。”该中介业务员说。
文/记者 张婷
