原标题：大兴“土地入市”镇级统筹 实现“新集体化”人享其成
作为全国土地制度改革试点区县，大兴区委书记、开发区工委书记谈绪祥在接受采访时透露，大兴区共有集体经营性建设用地4200余宗，大兴区在全国率先探索集体经营性建设用地入市镇级统筹,实现“土地入市”的“新集体化”功能再造，让农民成为改革自觉参与者与真正受益者，实现“地尽其利”、“产兴其业”、“人享其成”。
设立“土地合作社”“集体联营公司”
大兴北部曾经是典型的城乡结合部地区，沿袭着“村村点火、户户冒烟”的村级工业大院模式，大院内部小化工、小加工、小餐饮、小市场等低端产业聚集，环境脏乱，带来安全隐患，土地的价值难以体现。以西红门镇为例，该镇域内有10平方公里土地，集体经营性建设用地入市改革试点前，土地年获益仅1.6亿元。“一亩土地租金多的1万元，少的就三四千元，而当时西红门地区市场终端的土地价格是25万元每亩。从1万元到25万元，这中间的巨额利润都被土地承租者获取，集体经营性建设用地入市改革的目的就是把土地的收益还给农民和集体、交给国家。”谈绪祥说。
谈绪祥介绍，大兴区共有集体经营性建设用地4200余宗，由于分布不均，碎片化严重，引发了“穷村越穷、富村越富”的问题。为了兼顾公平与效率，大兴区在西红门镇经验的基础上，在全国率先提出了集体经营性建设用地入市“镇级统筹”模式。这一模式主要特征是以镇为基本实施单元，规划先导、土地统筹,采取“以人入股、以地入股和人地混合”等模式，合理考虑各村集体土地面积、区位、规划用途以及人口等权重设计股权结构。
“通过镇级统筹，打破了农业产业发展过程中形成的‘村自为战’、‘户自为战’局面，有效解决了单个农户、单个村庄发展无法独自解决的城镇化与现代社区建设等问题，通过进行乡镇土地资源公平配置的统筹，确保了镇域内各村土地发展权共享和收益平衡。”谈绪祥说，按照镇级统筹模式运作，大兴区在保证集体土地所有权不变的前提下，采取设立“土地合作社”、“集体联营公司”的方式，丰富了集体经营性建设用地的入市主体，实现“新集体化”功能再造：与原有集体经济组织相比，联营公司是一个政企分开、政事分担、政社分离的集体企业组织，与镇政府没有隶属关系。虽然其决策仍然要受镇党委指导，但其执行、监督均依据内部章程进行管理，联营公司以土地股权明晰为基础构建，做到了“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”，是一个真正的市场化运作主体，实现了镇级集体经济的体制再造。
把土地入市未来收益作为抵押
土地入市，离不开金融支持。谈绪祥介绍，大兴区采取金融城镇化的思路，让集体经营性建设用地的资产价值和市场属性得到充分体现。针对拆除腾退资金需求大的实际，与市、区金融机构共同制定出“以集体经营性建设用地入市后未来收益作为抵押”的专项金融产品，明确集体经营性建设用地使用权可以设定抵押权，通过专业评估后，实现在土地整治阶段即可获得相应贷款。
今年6月，黄村镇狼垡地区拆除腾退一期需要融资34亿，由镇联营公司作为项目主体对外招标，共有6家银行参与竞争，最后北京农商银行中标，贷款期限1年。这笔贷款是针对土地整理的贷款，而不是二级项目开发贷款。截至目前，金融服务已经为西红门镇城乡结合部改造一期二期、旧宫镇南小街等项目授信40多亿元，让土地整理开发获得“第一桶金”。
让入股村民“带着资产进城”
为了确保农民每年都有稳定收入，大兴区制定了增值收益调节金征收使用管理办法。根据大兴试点现状，大兴区确定征收土地增值收益调节金的比例范围为土地交易总额的8%-30%，统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。
为保障农民的合理、长远、稳定收益，让农民成为“带着资产进城”的新市民，大兴区设定入股村民地租保底，每5年增长5%，确保农民既得收益不因改革试点而减少；土地入市后收益去除拆除腾退整治、财务管理等成本外，优先用于项目滚动发展，暂不实施现金分配，待该联营公司所统筹土地全部入市即项目决算后，再对所有集体经济组织成员进行“二次分红”。地块上市后，合理设计留地、留物业、留资产和入股经营等方式，确保农民每年都有稳定收入。
本报记者 孙颖
